Недвижимость Харькова, мультилистинговая система, частные объявления, квартиры, дома, дачи, нежилая недвижимость
www.dom.kharkov.ua
Горячие предложения Новостройки Предложения агентств
Организации Обзоры Полезные советы Ссылки Планировки
Главная Карта сайта О проекте Услуги Замечания
Частные объявления

Просмотр частных
объявлений
  Главная Полезные советы

Правовые аспекты работы на рынке недвижимости.

Недвижимость - это имущество (строения, сооружения, квартиры, земельные участки и пр.), связанное с землей и в силу своей общественной значимости, находящееся на особом режиме правового регулирования. В соответствии с Законом Украины "О собственности", объекты недвижимости (далее объекты), могут находиться в собственности как юридических, так и физических лиц, с небольшими исключениями по конкретным объектам и лицам.

Право собственности (ст. 86 ГКУ) включает в себя три основополагающих момента:

  • право владения (иметь объект в своем ведении);
  • право пользования (извлекать полезные свойства, качества вещи);
  • право распоряжения (определять юридическую судьбу имущества) принадлежащим лицу имуществом.

Ограничения права собственности отдельного субъекта возможно лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами Украины. Согласно закона, право собственности на объекты может возникнуть на основаниях, не запрещенных действующим законодательством. Такими, наиболее распространенными основаниями являются:

  • Приватизация или выкуп объекта.
  • Возмездное приобретение объекта (покупка, выплата пая в ЖСК, обмен и пр.).
  • Безвозмездное приобретение объекта (получение в дар, наследование и пр.).

Приобретая объект в собственность, лицо получает определенный пакет документов, свидетельствующих о передаче ему права собственности на объект. Такими документами являются:

  • Технический паспорт объекта, поэтажный и другие планы (оформляется ГБТИ).
  • Правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности, договоры купли - продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, регистрационное удостоверение и пр.).

Все сделки с объектами недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность сделки, с возвращением сторон в первоначальное состояние (ст. 47 ГКУ). Согласно п. 2 Постановления КМУ N 1030 от 31.08.1996г. любые договоры (сделки) об отчуждении объектов, которые заключаются на биржах, агентствах недвижимости и тому подобное, приравниваются к нотариальному удостоверению этих договоров с обязательной уплатой государственной пошлины.

При приобретении объекта на основаниях, указанных выше, лицо обязано зарегистрировать право собственности на него в соответствующем органе МСНД (городское бюро технической инвентаризации - ГБТИ). Подлинность правоустанавливающих документов при совершении сделок по отчуждению (приобретению) объектов может определить со стопроцентной гарантией только криминалистическая экспертиза.

Рынок недвижимости в Украине в настоящий момент формируют, как правило, объекты принадлежащие физическим лицам. Это чаще всего квартиры в многоквартирных жилых домах, жилые дома, дачи, садовые дома, земельные участки (для строительства и обслуживания жилого дома, дачные, для строительства гаража, для ведения фермерского хозяйства и пр.). Количество и виды объектов, которые могут находиться одновременно в собственности одного лица - не ограничено.

Соответственно, собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему объектом по своему усмотрению (продать, подарить, обменять и пр.). Не стоит забывать, что объект может находиться и в общей собственности нескольких лиц (сособственников). Общая собственность может быть долевой (с определением долей) или совместной (без определения долей) (ст. 112 ГКУ). Сособственниками могут выступать как юридические и физические лица, так и государство.

Владение, пользование и распоряжение объектом, находящимся в общей собственности производится по согласию всех сособственников, причем, преимущественное право покупки продаваемой доли в объекте, имеет сособственник и лишь при его отказе от приобретения доли, собственник может продать ее иному лицу (данное положение ст.114 ГКУ не распространяется на отчуждение доли в форме дарения, мены, наследования и пожизненного содержания). Отказ от приобретения доли, сособственник дает в письменной форме, лично присутствуя на сделке либо выдав продавцу письменный отказ, заверенный нотариально. Если сособственник государство, то фонд коммунального имущества выдает справку. Если сособственник ведомство, то справку выдает ведомство. Отказ должен давать и один из супругов при продаже объекта, приобретенного в состоянии брака (ст.ст. 22 - 25 КоБС Украины).

Собственником объекта может являться любое лицо, независимо от пола, возраста, дееспособности, гражданства и иного. Но распоряжаться объектом может только дееспособное лицо.

Дееспосбоность (ст. 11 ГКУ) - способность гражданина своими действиями приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности, возникает в полном объеме с 18 лет, либо со времени вступления в брак. Лицо ограничивается в дееспособности либо признается недееспособным только в судебном порядке, с назначением попечителя либо опекуна (ст. ст. 15, 16 ГКУ). Право собственности на объект прекращается в случаях отчуждения объекта (продажа, обмен, дарение и пр.) самим собственником, гибели объекта, обращения взыскания на объект по обязательствам собственника (только судом) и в других случаях установленных законодательством, с обязательным возмещением стоимости объекта в соответствии с его реальной стоимостью на момент прекращения права собственности (п.4 ст. 48 ЗУ "О собственности").

Остановимся на основном объекте рынка недвижимости Украины - квартире в многоквартирном жилом доме. Согласно действующего законодательства, данный объект может находиться в собственности лица на двух основаниях:

  • Возмездное приобретение (покупка, обмен, договор пожизненного содержания, выплата пая в ЖСК и пр.).
  • Безвозмездное приобретение (приватизация, дарение, наследование и пр.).

При приватизации либо выкупе квартиры она становится собственностью лица (лиц совместно проживающих и участвовавших в приватизации) с момента принятия решения о приватизации объекта соответсвующим органом приватизации либо даты договора купли - продажи между лицом и соответствующим исполкомом МСНД. В остальных случаях право собственности возникает с момента заключения соответствующего договора, а не регистрации права собственности на квартиру в ГБТИ.

Обратная связь

Тема:
Ваше имя:
Email:
Телефон:
Сообщение:
Код: (Код подтверждения отправки. Буквы - латинские)